П.Н.Никонов, Н.Н.Журавский (Первый институт независимой оценки)

Нередко в специальной мировой литературе недвижимость обозначается термином «LAND», что постоянно вводит в заблуждение переводчиков, привыкших переводить это слово просто как «земля».

 

Распространенное употребление термина «земля» в нашей стране вместо термина «недвижимость» в текстах, посвященных фундаментальным основам недвижимости, навязывает представления о том, что эти основы справедливы будто бы в отношении только земли, и вообще о том, что землю и другую недвижимость допустимо (или даже следует) рассматривать в различных контекстах.

Существуют попытки законодательно закрепить это расслоение, но даже и сторонники понимания недвижимости как единства земли и того, что на ней, невольно практикуют фактическое расслоение этих прав, закладывая его в законодательстве. Например, «недвижимость» в виде жилья или промышленных объектов разрешено приватизировать по одним правилам, а «землю», на которой они стоят – по другим, что ведет не только, например, к тому, что объект над землей приватизируется бесплатно, а земля – выкупается, не только к тому, что вопрос о возможности приватизации и ее условий для объекта и земли решается различными службами и не связан один с другим, но и к фактическому разрыву во времени вступления в права собственности объекта и земли, а значит возможность раздельного правового положения земли и «недвижимости» практически признается.

Для опыта различных стран характерны различия между официальным определением понятия «недвижимость» и объективным содержанием этого понятия. Прежде всего это касается отношения к вопросу о возможности частной собственности на землю и к вопросу о возможности раздельного правового состояния земли и сооружений на ней (например, когда для одного лица земля является предметом аренды, а здание – собственности). В законах нередко дается определение, продиктованное политическими соображениями или традициями. Тем не менее недвижимость существует по своим, природою определенным для нее законам, и, если люди упорствуют в своих собственных формулировках, то это заставляет их либо существовать в условиях реального беззакония (нельзя же исполнять противоестественные законы, можно только имитировать их исполнение), либо создавать другие параллельные законодательные акты или изощренную систему оговорок и трактовок, направленных только на то, чтобы нивелировать противоречивость законов природных и человеческих.

В нашей стране вопрос о возможности приватизации земли носит ярко выраженный политический характер. Разнообразие предложений заключается в диапазоне от требований безоговорочной возможности приватизации до запрета её и национализации уже приватизированных земель.

Возможность сочетания уверенного экономического развития общества в условиях рынка с сохранением государственной собственности на земелю – один из наиболее распространенных мифов, пытающихся утвердиться в массовом сознании россиян.

История земельных отношений вкратце сводится к следующему. В рамках античной культуры существовала общинная земельная собственность, развивавшаяся государством – в государственную форму собственности. Юридический статус рядового владения землей легче всего описать как аналог современного российского понятия «пожизненное наследуемое владение». Происходит периодическое предоставление и изъятие права продажи земли, находящейся во владении, что составляло процесс появления частной собственности на землю. Ко времени крушения Римской Империи право частной собственности на землю несколько раз было легализировано и отменено. Появление феодальной культуры выросло из закрепления права собственности на землю за крупными землевладельцами и правом пользования ею колонами – уже не рабами, но все еще ограниченными в правах гражданами, которые были прикреплены к земле. Впоследствии из колонов образовались зависимые от земельного собственника сельские и городские общины. В некоторых странах, например, в Англии, развитие феодальной культуры имело несколько иной характер – без провозглашения института частной собственности. Территория Англии в 80-х годах XI века была завоевана Вильгельмом Завоевателем, который заявил, что вся земля острова является его собственностью. Он и его потомки предоставляли крупные земельные владения своим подданным в качестве платы за службу и верность королю. Те, в свою очередь, предоставляли землю вассалам и так далее. В этой схеме все, кроме короля, были не более, чем арендаторы. Но постепенно арендное право становится наследуемым, становится предметом продажи, залога.

Буржуазные революции произвели земельный передел, в результате чего у мелких землевладельцев появилось право собственности на их наделы. В Англии буржуазная революция была одной из самых ранних в Европе. Кроме того, надо учесть традиционный консерватизм англичан, чтобы понять, почему вместе с сохранением хоть и формально монархической формы правления сохранилась и формальная собственность Короны на землю. И до нынешнего дня вся земля в Англии определяется как предмет собственности Английской Королевы, но все 900 лет после Вильгельма Завоевателя, включая и революционные реформы, были посвящены тому, чтобы выработать законодательную систему и систему трактовок права, нивелирующие противоречия между правом фактического владения и провозглашенной государственной собственностью. Наконец, в 1925 году были установлены две формы земельной собственности: бессрочная аренда FREEHOLD и срочная аренда LEASEHOLD.

Английское понятие бессрочной аренды вполне соответствует континентальному понятию земельной собственности, а срочная аренда – просто аренде. По мнению ряда международных экспертов английская система землевладения является системой хотя и наиболее запутанной, но в итоге наиболее надежно защищающей права землевладельцев. В то же время не составит большого труда указать на государства, в которых торжественно провозглашается право частной собственности на землю, но в реальности государство никак это право не защищает и даже оставляет за собой неограниченные возможности его признавать или не признавать или по-своему трактовать, ограничивать, обременять, конфисковывать.

Анализ показывает не только то, что следует быть аккуратнее со ссылками на чей-то опыт, но и то, что сами по себе термины «собственность» или «аренда» еще не содержат достаточного указания на то, какими правами владеет тот, в чьей собственности или аренде находится недвижимое имущество. Например, недостаточно заполучить право собственности на земельный участок, чтобы строить на нем завод. Необходимо выбрать участок, свободный от обременений, которые делают такое строительство невозможным.

Законодательства ряда стран используют концепцию «разделенной собственности», допускающую, что право на один и тот же объект может быть поделено между различными лицами таким образом, что одно лицо обладает на этот объект одними полномочиями, другое – другими. Например, собственник лесного массива может продавать право на сбор грибов и ягод в нем. Следует понимать, что в этом случае будут проданы не грибы и ягоды, а определенная составляющая права собственности на данный земельный массив.

Законодатели, использующие эту концепцию, эксплуатируют термин «пакет прав», имея в виду, что право на какой-либо объект состоит из совокупности прав на конкретные действия в отношении данного объекта. Считается, что соответствующая «полному пакету прав», исчерпывающая по полноте совокупность прав на конкретные поступки в отношении недвижимости изначально принадлежит Государству (США) или Короне (Англия).

Государство, передавая отдельным гражданам или юридическим лицам право собственности на землю, никогда не передает полный пакет прав на нее, оставляя у себя права, на основании которых выполняет регулирующую функцию. В зависимости от необходимости определенные права из некогда переданных могут быть возвращены государству.

Например, если городская община сочтет необходимым закрепить функцию городского парка и создать гарантию, что собственник не закроет его для публичных посещений и тем более не застроит, то муниципалитет выкупает или конфисковывает у него соответствующие права. В мировой практике очень развит институт так называемого «права на застройку», входящего как в пакет прав собственности, так и прав аредны.

Право на застройку представляет собой некоторый слой из пакета прав на объект недвижимости. Право на застройку проявляет себя в праве надстроить свой дом, пристроить к нему флигель, ликвидировать сквер, заменив его заводом, и любые другие действия по изменению характера освоенности земельного участка. В примере, приведенном выше, у собственника парка будут отчуждены права на застройку всем, что может превратить парк в нечто иное, сохраняя, впрочем, права на развитие парковой архитектуры. При этом муниципалитет не может сам воспользоваться отчужденным в свою пользу правом на застройку, поскольку такое право можно было бы реализовать, только владея землей, а она остается во владении собственника парка.

Однако ситуация, когда право на застройку, принадлежащее лицу, не являющемся собственником недвижимости, реализуется им, является достаточно стандартной. Как правило, арендатор недвижимости получает право на частичное улучшение арендованного объекта. Но если в договоре аренды оговорено право арендатора на застройку, это позволяет владельцу аренды строить, реконструировать и иным любым способом преобразовывать застройку на арендованном участке, в том числе и самым радикальным образом. Все то, что он создаст, может считаться его собственностью, но… до момента окончания срока аренды. После этого в соответствии с условиями арендного договора данные постройки могут быть снесены, оставлены, переданы арендодателю в счет уплаты аренды и т.д.

Возможность использования концепции разделенной собственности то реанимировалась в нашей стране, то подвергалась острой критике. Сегодняшнее законодательство предлагает нам пользоваться другими правовыми конструкциями. А именно, собственник лесного массива не может расщепить свое право, выделив отдельное право собственности на сбор грибов и ягод. Но может предоставить (продать) право бессрочного пользования, состоящее в праве сбора. Это не меняет существа складывающихся тем или иным образом правоотношений.

Вернемся к началу проблемы: земля и объект на ней. Можно ли, пользуясь концепцией «разделенного права», выделить раздельные права на землю и объект на ней? То есть обосновано ли с точки зрения здравого смысла то, что завод или квартира могут быть приватизированы отдельно от земли?

Нет, нельзя. Разделу подлежат права на использование целого объекта, но не сам объект, неделимый по сути. Образно говоря, имея автобус как объект собственности, можно выделить право на использование его в качестве транспортного средства и право на размещение рекламы на его корпусе, но нельзя, точнее просто абсурдно, производить выдел права на мотор и на корпус.

Мотор и корпус автобуса составляют неделимое целое, что очевидно. Но неделимость совокупности здания и земли, видимо, еще нужно доказывать. Мы изберем следующий путь рассуждений: здание, взятое само по себе, без земли, на которой оно построено, не может рассматриваться как материальный объект, поскольку земля, будучи основанием здания является главным его конструктивным элементом, без которого здание физически не может существовать.

Добавим также то, что определенное территориальное пространство, относящееся к зданию, необходимо для подхода к нему, организации хозяйственной деятельности, организации естественного освещения и проветривания помещений.

Конечно, и последнего было бы достаточно, чтобы территориальное пространство рассматривать как неотъемлемую часть здания – без него оно никак не может рассматриваться как самостоятельный объект собственности. Но более существенна физическая невозможность самостоятельного существования здания как вещи.

Если согласиться с предложениями предоставления земли собственникам зданий в аренду, это означает согласиться на возможность весьма своеобразных отношений между арендатором и арендодателем: арендодатель, диктуя условия договора, не связан тем обстоятельством, что арендатор имеет возможность подыскать приемлемые для него условия и у другого хозяина. Обычно это сдерживает аппетит арендодателя, но здесь он совершенно спокоен – клиент ему гарантирован, более того, если клиент не выдержит предложенных условий, ему придется уйти, оставив арендодателю свою собственность, а это, возможно, предпочтительнее для него, чем доход от самой высокой арендной ставки. Закреплять такие отношения – абсурд. Поэтому англичанам и потребовалось разработать свою законодательную систему, в которой «аренда» – это не совсем то, что «аренда» на континенте, арендная ставка по существу является ставкой налога на недвижимость.

 

В заключение несколько слов об аренде. Почему-то принято считать, что аренда – это способ заработать на том, что кто-то сильно нуждается в помещении, которое у нас есть, но нам для наших собственных целей не нужно.

На самом же деле арендодатель, чья собственность и чей труд направлены на создание определенных условий арендатору – труженник: сдача в аренду – не способ легкой наживы, а деятельность. Конечно же, тот, кто «удачно» (за бесценок) приватизировал какую-нибудь собственность, когда самому ему она не нужна, может просто отдать ее арендатору и уже не заботиться о ней, поскольку любой доход для него бесплатный подарок. Но если он приобрел ее за полную цену, его устроит только тот доход, который окупит его затраты. Это определяет то, что арендатор в общем случае пользуется недвижимостью на значительно более благоприятных условиях, чем собственник.

Если сравнить жизнь в арендуемой и собственной квартире, то жилец собственной квартиры, кроме того, чтоон скрипач, или доктор, или стюард на трансатлантическом лайнере, должен принимать деятельное участие в эксплуатации дома, вникать в массу чуждых его внутренней природе проблем, в то время как арендатор просто платит арендную плату и грозится подать в суд на арендодателя когда вдруг отключили горячую воду. Но… реальная аренда у нас не является таковой, поскольку нет законов, нет культуры, есть привычка взирать на отключение горячей воды с избытком житейской мудрости и философии. Ни с кем нельзя ни о чем твердо и надежно договориться, а без этого аренда все равно, что фигурное катание на тонком льду. И кроме того, государство не может быть арендодателем: объективно эта функция, противопоказанная ему. Но это уже другая тема.